FICHE N°5 Vous allez constituer une SCI et hésiter à opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) ?

ASPECTS JURIDIQUES DU PROBLÈME

Une SCI est une société civile dont l’objet est en général de donner en location des locaux nus.
Le droit commun est l’imposition au niveau des associés du résultat par année civile dans la cédule des revenus fonciers.
Mais il est également possible pour la SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

L’AVIS DE NOS EXPERTS

L’option est un choix qui peut avoir des conséquences importantes, notamment au niveau de la fiscalité des associés.
En effet, à défaut d’option pour l’IS, chaque associé est imposé, selon les règles des revenus fonciers, au prorata de sa quote-part dans le capital de la SCI.
Ce mode d’imposition pose principalement des difficultés en cas d’acquisition du bien immobilier au moyen d’un crédit bancaire.
En effet, seuls sont déductibles les intérêts d’emprunt, mais pas le capital.
Il en résulte un décalage entre les sommes remboursées à la banque et les sommes déduites pour la détermination du revenu imposable.
Vous pouvez avoir à déclarer un bénéfice foncier imposable alors que la SCI n’a pas la trésorerie correspondante.
Les associés peuvent alors être imposés sur un bénéfice foncier qu’ils ne perçoivent pas.
Pour éviter cette situation, il peut être envisagé d’opter pour l’IS.
Dans ce cas, c’est la SCI qui sera imposée à l’IS.
L’immeuble sera alors être amorti, permettant ainsi une déduction venant réduire le résultat.
L’option présente donc l’avantage d’avoir un mode de détermination du résultat plus favorable, mais il a un inconvénient, au regard de la détermination de la plus-value en cas de revente de l’immeuble ou des titres de la SCI.
En effet, à défaut d’option, la vente de l’immeuble ou des titres relève du régime des plus-values des particuliers. Ce mode d’imposition permet de bénéficier d’abattement en fonction de la durée de détention de l’immeuble ou des titres.
En cas d’option pour l’IS, cet abattement ne s’applique pas. De plus, en cas de cession de l’immeuble, la plus-value est calculée par rapport à la valeur nette comptable (après déduction des amortissements). Puis, si les associés veulent appréhender le prix de vente, celui-ci doit être distribué sous forme de dividendes, qui sont donc imposés une deuxième fois.
Il est donc important de déterminer l’environnement de l’opération avant de procéder à cette option.
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​​​​​​​QUI CONTACTER 

Maître Olivier Bourdeau